韩世同：网上抢房秒光真相其实多为商务公寓

楼市日日谈

2020年3月31日（第336期）

话题概要

“淘宝一姐”薇娅终于向房地产出手了！

近日，郭广昌旗下的复地集团宣布，与薇娅携手在线卖房，时间在4月2日，据悉有200套房。这也是薇娅的售房直播首秀。

事实上，2020年新冠疫情冲击下，传统房企早已纷纷发力线上销售。

近期全国各地更是传来线上抢房潮：苏州买家们仅仅用了60秒就砸出12亿，抢下同天三个新盘；深圳288套新房7分钟就被抢空……

而今随着薇娅的入局，让不让人感到困惑：报复性买房提前开始了？

楼市观察家韩世同

这两天关于淘宝一姐薇娅将在杭州为复星直播卖房，而且近期线上抢房潮被炒得沸沸扬扬。东方财富快讯的报道《突发！“淘宝一姐”薇娅出手了第一次直播卖房子！》掀起媒体炒作热浪，也有媒体没有跟风热炒而是冷静报道,如钱江晚报的《直播界第一网红薇娅开始卖房，但她的这些“误导”信不得！》，但在这些网红热炒的声浪中，恐怕从众的人群根本看不见也听不见。我们先来看一下复地和薇娅的合作项目：

3月26日晚上，复地产业发展集团在公号上发文《薇娅来了：复地的顶级流量新局》。“薇娅真的开始卖房了”的消息就此传出。薇娅的地产第一站，将是4月2日直播售卖复地的楼盘。

据悉，此前薇娅就在自己的直播间谈到过试水卖房，当时表示在跟开发商谈，“直播间里交一两百块钱，可以去看房，如果要买就可以抵多少钱，肯定比开发商和代理的价格都便宜。”薇娅还表示，“我们卖房的话，开发商都是比较大的，小的话不行。”而此前不少房地产开发商找薇娅合作，都没谈下来。据薇娅经纪人王斯向媒体透露，去年卖房的预告出来之后，包括碧桂园、万科在内的多家房企都有过沟通。但是后来因为疫情，没有办法去各地看房。此外，买房基本都在百万元以上，不是小数目，同时房屋售卖受各地政策的影响，“我们的确是考虑的非常多。”

此前已经有多家房地产开发商联系薇娅合作，但均未谈下来。那么复地为何能拿下和薇娅的合作呢？复地产发集团是复星成员企业，薇娅此次直播售卖的楼盘是位于杭州的复地·壹中心公寓，是复地在杭州重点打造的集线下时尚地标和城市文化名片于一身的精品项目。有62㎡和110㎡两种户型可供选择，均为现房。据媒体报道，复地方面表示，约有200套房在薇娅直播间进行售卖。在直播中，薇娅会在所售现房中完成“走播”，并且介绍所售房产和房内相关家电、家具产品。该楼盘附近的住宅二手房价格在4-5万/㎡，而复地·壹中心公寓的售价在26000元/㎡。复地C2M执行总经理陈文卿更是补充，薇娅直播间的售价将低于这个价格。

对此钱江晚报指出：在薇娅的这次直播卖房预告中，薇娅对于该房产项目，也多次表示“划算”、“便宜”，“真的很好”、“我自己都想买”。不过房子毕竟不同于一般的消费产品，除了划算便宜之外，还涉及到方方面面。而看过薇娅直播卖房预告视频后，很多业内人士纷纷吐槽，薇娅在此次直播预告中对于房子优点的介绍，其实好几处说法，对受众可能存在一定的误导。具体有三大误导：

误导一：为了突出带货房子的性价比，薇娅在直播预告中表示，“目前周围是4万多一平米，它是2万多一平米，一套房子，小的话100多万，大的话可能是200多万。”在这里，薇娅将周边住宅小区的价格，拿来跟酒店式公寓的售价相比，以此给受众一种“价格便宜一半”的错觉。但实际上，酒店式公寓因为产权只有40年、不能落户、水电通常为工业价格、二手转让税费高昂等缺陷，其在市场上的价格，本来就远远低于同一区块的住宅。

误导二：在直播预告中，薇娅说，“（房子）对面就是学校，对面是那个区最好的学校。”薇娅这一说法，容易给受众造成一种“这是学区房”的错觉。尽管之后她在助理的提示下又解释了一番，说“跟学区房不一样，它不带房子条件的，是需要自己去报名。”事实上，首先按杭州现行规定，酒店式公寓是不能落户的，就算买了房子也落不了户，因此根本没有学区可言，之前钱报也报道过这方面的投诉纠纷；其次，即使买的是住宅，也未必就属于边上学校的学区。

误导三：在直播预告中，薇娅介绍房子户型时说，“户型有两套，一套100多平米，一套60平米。60平米是loft，上面可以睡，下面是客厅；100个平米是大的客厅，敞开式的厨房，有两间房，一个主卧，一个次卧。”对购房者来说，听到loft时都需要格外长个心眼，因为loft的层高对于居住体验来说非常重要。早年，杭州一些Loft公寓的层高可以达到5.8米，基本上跟住宅跃层相近。但如今随着相关政策的缩紧，杭州绝大多数酒店式公寓的loft层高都在4.8米以下，楼上的实际居住感大打折扣。而且薇娅这次要直播带货的这个酒店式公寓项目，实际层高仅为3.9米，虽然隔出了楼上楼下，但楼上的空间会比较压抑。

点评和分析：前两天赵卓文先生在其《中产白领仍将是2020年楼市主力》中指出：3月的天气风云变幻。国内的房地产市场，处于恢复阶段。工程的复工，正有序开展。各地售楼部普遍客户寥寥，成交清淡。市场造势，是房地产开发商最擅长的手段。3月，深圳、广州多个楼盘“秒光”，成为新闻热点。然而，仔细分析下来，当前热销的楼盘，无一例外，都是在价格上作出了折让。

近期，媒体热炒的深圳万科星城3月16日晚上8点线上开盘，通过E选房平台进行线上选房，当晚线上开盘直播围观人数高达接近50万人次（各平台峰值合计）。当天，线上开盘推出的是4栋288套房，7分钟全部卖完，销售额2.99亿。按照备案总量计算，实际去化约24%。

深圳市房地产信息平台显示，万科星城共被批售1801套房，其中商务公寓1194套，办公472套，商业135套。此次开盘为4栋商务公寓产品。商务公寓户型涵盖28㎡、32㎡、56㎡，均价3.9万/㎡。单价区间为3.5万/㎡-4.6万/㎡，总价区间为96万-267万。而周边的商品住宅均价则在5-6/㎡万元之间。

目前，热卖的许多楼盘其实是要比周边二手房价低很多，否则不可能引起冒雨戴口罩抢购或秒光和摇号现象。而且，像万科星城和复星杭州直播销售的项目卖的并不是商品住宅而是商务公寓。只适宜投资或年轻刚需购买，但目前为了造势媒体、中介和开发商会淡化或混淆两者的差异和区别，误导购房者抢购。

为什么开发商这时会这么大折扣卖商品住宅和商务公寓呢？可以低价卖房的开发商有两大原因，一是像恒大低价促销，因其成本低承受的起，可以抢先降价促销；还有就是早期土地十分便宜，现在高价销售土征税会奇高，倒不如低价销售降税惠民，一举两得。

而商务公寓则使用年限比较短，通常只有40年，而且一般不能上户口和配学籍，很多也要用商水商电，生活品质和氛围没有商品住宅好。所以抢房者还是要打醒十二分精神，不要被误导了。当然，对于投资购房或年轻刚需购买这类商务公寓作为投资或过渡性居所则还是比较好的入市时机和购房选择。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润嘉御豪庭

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